Греция обновила программу «Золотая виза». С 11 ноября 2025 года вступило в силу решение правительства с новыми правилами для инвесторов, которые работают с коммерческими объектами, проектами под реконструкцию, историческими зданиями и недвижимостью со сменой назначения. Документ завершает шестимесячную паузу в этих сегментах программы и восстанавливает порядок включения таких сделок в механизм ВНЖ, сообщает портал Protothema.
Решения министерства ждали 13 499 заявлений, почти 80% (10 703) приходились на Аттику. Юристы прекратили подавать новые досье ещё весной, зная, что выдача разрешений невозможна без разъяснений к статьям 100 и 64 законов 5038/2023 и 5100/2024. Коррективы возвращает процедуру в рабочий режим: ведомства получают чёткий алгоритм, а инвесторы — возможность завершить сделки.
Как теперь работает программа
Смена назначения — относится к случаям, когда нежилое помещение переводят в жилой формат. Такие объекты теперь допускаются в программу, если инженер оформит технический отчёт и подтвердит, что преобразование выполнено законно по правилам нового регулирования. Для зданий с промышленным прошлым действует дополнительное требование: нужно подтвердить отсутствие производственной деятельности минимум пять лет. Это доказывают справки об отключённом электроснабжении, данные форм E2 или другие официальные документы.
Исторические здания — нотариус указывает номер, под которым объект внесён в реестр памятников, и подтверждает, что охранный статус остаётся действующим. Программа теперь допускает и проекты реконструкции или надстроек на таких объектах, что раньше находилось в зоне правовой неопределённости. Покупка земли и строительство жилья — инвестиция считается допустимой при наличии действующего разрешения на строительство, а также если общая стоимость участка и возведения дома достигает минимального порога программы: 250 000 или 500 000 евро в зависимости от региона. В Греции резко снизилось число заявок на золотую визу: апрель 2025 года показал падение на 28,5%
Продление ВНЖ — инвестор подтверждает, что объект остаётся в его собственности и не сдаётся посуточно. Если недвижимость прошла смену назначения, требуется дополнительная декларация о том, что она используется исключительно как жильё. Пакет документов — включает нотариальную справку, подтверждение регистрации сделки или справку юриста, страховой полис, декларацию Е9 и электронный сбор в размере 2 000 евро.
Динамика и финансовые требования
Количество одобрений по «золотым визам» в Греции снизилось в 2025 году, а сроки обработки заявок резко ускорились — с полутора лет до нескольких недель. В январе в списке ожидания числилось 52 521 заявление, в апреле показатель вырос до 52 821, а в июле опустился до 47 909. За январь–июль подано 5 011 заявок, рассмотрено — 5 044. Это означает отсутствие задержек по новым делам и постепенное сокращение старой очереди.
Китай остаётся крупнейшим источником заявителей — 8 179 «золотых виз» или 47% от общего числа. На втором месте Турция — 2 499. По регионам лидирует Аттика — около 11 500 обращений. За 2024 год зарегистрировано 9 289 заявлений. Больше всего видов на жительство получили граждане Китая (6 398), Турции (1 367), Ливана (775) и Ирана (556).
Снижение спроса эксперты связывают главным образом с увеличением минимального порога. С 1 сентября 2025 года в Салониках, Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3 100 человек минимальная сумма выросла с 500 000 до 800 000 евро. В остальных регионах покупка недвижимости теперь требует не менее 400 000 евро вместо прежних 250 000, при этом объект должен быть единственным и иметь площадь не менее 120 кв. м. Порог в 250 000 евро сохранён только для нежилых зданий из реестра, которые нуждаются в реставрации. Одновременно отменены схемы долевого участия в стартапах, а вложения теперь разрешены только в определённых «приоритетных» муниципалитетах.
Доходность и привлекательность рынка
Вход на рынок Греции остаётся достаточно высоким, а валовая арендная доходность — умеренной. По данным Global Property Guide, она составляет 4,60% в среднем по стране. В Афинах показатель достигает 5,53%, в Салониках — 4,51%, в Патрах — 4,72%, в Кавале — 3,91%. Это валовые значения, не учитывающие расходы на обслуживание, налоги, коммунальные услуги и другие текущие затраты. С учётом издержек реальная доходность снижается примерно на два процентных пункта: инвестор может рассчитывать на 2–3% при отсутствии долгих простоев, отмечают аналитики International Investment.
Дополнительное давление создаёт ужесточение правил на рынке краткосрочной аренды, что увеличивает расходы и снижает прибыль. В связи с этим интерес к Греции формируется главным образом из-за возможности получить ВНЖ и владеть недвижимостью на побережье. Ожидается, что уточнённые правила по смене назначения и восстановлению зданий будут поддерживать проекты реконструкции и стимулировать строительство. Однако с точки зрения доходности более привлекательными остаются другие направления: например, в Грузии брендовые отели дают 10–19% годовых.
https://internationalinvestment.biz
